Nadeelcompensatie voor verminderde opbrengst verkoop onroerend goed i.v.m. aanleg NZL
De verordening
De Gemeente Amsterdam heeft in 2000 een verordening vastgesteld waarin de mogelijkheid wordt geboden aan (rechts)personen om een verzoek in te dienen om gecompenseerd te worden voor het nadeel dat men heeft ondervonden door de aanleg van de NZL.
In artikel 4 van die verordening wordt gesteld dat dit ook kan wanneer men meent dat een onroerend goed bij verkoop minder heeft opgebracht dan het geval was geweest indien de aanleg van de NZL niet had plaatsgevonden.
Het eerste beroep op artikel 4
Tot begin 2011 is op dit artikel geen beroep gedaan. Dat lijkt vreemd omdat er binnen het door de gemeente aangewezen risicogebied gedurende de aanleg van de NZL, die met de voorbereidende werkzaamheden nu al meer dan 10 jaar duurt, vrijwel zeker panden in het risicogebied van eigenaar zijn gewisseld. Of de verkopers geen weet hadden van de mogelijkheid om een nadeel gecompenseerd te krijgen of dat men veronderstelde geen nadeel gehad te hebben, is niet bekend. Vast staat dat de eigenaren van 2e Weteringdwarsstraat 67 te de eersten waren die op artikel 4 een beroep hebben gedaan.
Standonzekerheid en overlast
Het betreffende woonhuis ligt in het risicogebied dat door de gemeente is aangewezen in de omgeving van het te bouwen station Vijzelgracht. In dat gebied zijn de panden van prisma’s voorzien die met geavanceerde laserapparatuur voortdurend worden gemeten. De eigenaren van die panden krijgen elk jaar de meetgegevens van hun pand. Daarin kan men zien hoeveel mm de panden zijn verzakt of horizontaal zijn verschoven. In 2008 zijn twee keer lekkages opgetreden in de damwanden van de bouwput waardoor meerdere panden aan de westkant van het station zo ernstig verzakten dat ze onbewoonbaar werden. Ook zonder lekkages beweegt de ondergrond ten gevolge van de ontgraving van de bouwput. Aan de Westzijde zijn vrijwel alle panden in de zijstraten tot ca 50m van de bouwput meerdere millimeters naar de bouwput verschoven. In de 2e Weteringdwarsstraat zijn de meeste panden in het risicogebied ook enkele millimeters naar het Noorden verschoven.
Bouwkundige schades van betekenis hebben zich beperkt tot de panden direct aan de Vijzelgracht en de belendende panden in de zijstraten. De risico’s bij de ontgraving van de laatste 5 meter tot 33 m onder NAP worden door de gemeente zo groot geacht dat die ontgraving onder luchtdruk plaats moet vinden. Daarmee is men deze zomer gestart. De gemeente sluit niet uit dat de ondergrond ook na afronding van de stationsbouw nog na zal bewegen. Die afbouw zou volgens de meest recente planning in 2018 gereed zijn.
De hierboven geschetste onzekerheden hebben uitgebreid de publiciteit gehaald en zullen potentiële kopers hebben afgeschrikt. Ook zijn er voorbeelden van geïnteresseerde kopers die zich na bezichtiging, en de waarneming hoe dichtbij de bouwplaats is, hebben terug getrokken.
Daarnaast geeft de bouwplaats 12 uur per dag overlast in de vorm van lawaai, stank en stof. De wetenschap dat dit nog tot tenminste 2018 zal duren, zal ook een deel van de potentiële kopers hebben afgeschrikt.
Op basis van deze gegevens wordt verondersteld dat de woningen of panden in het risicogebied bij verkoop minder zullen opbrengen dan ze zouden hebben opgebracht indien de negatieve invloeden van de aanleg van de NZL er niet zouden zijn. Voor dit nadeel vragen nu meerdere verkopers binnen het risicogebied compensatie.
Hoe stel je de omvang van het nadeel vast?
Toen de eigenaren van 2e Weteringdwarsstraat 67 zich melden bij het Schadebureau deden ze dat zonder een duidelijk beeld te kunnen geven van de omvang van het veronderstelde nadeel. Er moest een schatting gemaakt worden van de te verwachten opbrengst bij de fictieve situatie waarbij de NZL werd weggedacht.
De gemeente heeft al 8 jaar ervaring met het afhandelen van verzoeken van ondernemers langs het metrotraject. Wanneer deze menen nadeel door verminderde omzet te hebben gehad moeten zij zelf beargumenteren waaruit dat nadeel bestaat. Dat gebeurt dan bijvoorbeeld door veranderde omzetcijfers te presenteren. Na onderzoek wordt de door de gemeente uit te keren compensatie vastgesteld.
Denkbaar is dat eigenaren die hun pand verkopen op dezelfde wijze worden aangesproken om de omvang van hun nadeel zelf te beargumenteren. Dat zou tot gevolg hebben dat men een taxateur de opdracht moet geven om de te verwachten opbrengst bij een weggedachte NZL-aanleg te taxeren.
De gemeente zou dan daarnaast een eigen taxateur moeten inschakelen voor een eigen taxatie. Bij grote verschillen zou dan een derde taxateur gevraagd kunnen worden om een beslissend oordeel te geven over de fictieve opbrengst en daarmee over de omvang van het te compenseren nadeel.
Het Schadebureau NZL heeft daar bij het eerst ingediende verzoek niet voor gekozen.
Aan verzoekers is gevraagd om in te stemmen met de volgende procedure.
Het Schadebureau geeft opdracht aan een lokaal goed ingevoerde makelaar/taxateur om de fictieve opbrengst bij een weggedachte NZL te schatten. Bij die opdracht werd aangegeven dat die taxatie zou moeten berusten op een vergelijking met kwalitatief vergelijkbare objecten in het zuidelijk deel van de grachtengordel maar buiten het risicogebied. Daarbij moest ook de prijsontwikkeling van de laatste 10 jaar verkochte objecten buiten en binnen het risicogebied worden vergeleken. De vergelijkingen zouden ook rekening moeten houden met de nabijheid van het betreffende pand bij de bouwplaats. Overlast en onzekerheid over mogelijke verzakkingen zijn immers groter direct bij de bouwput dan in de dwarsstraten.
Het Schadebureau had hiervoor de volgende redenen.
Verzoekers hoeven geen kosten te maken die de gemeente later wellicht ook zou moeten vergoeden.
Er is geen standaard formule of procedure voor het taxeren van een fictieve situatie zoals hier nodig is. Door zelf de uitgangspunten voor de taxatie in de opdracht vast te leggen kon men verwachten dat in de taxatie met alle relevante factoren rekening zou worden gehouden.
Indien na de taxatie verzoekers met de uitkomsten in kunnen stemmen wordt vermeden dat er nog een tweede en derde taxateur op pad gestuurd hoeft te worden.
De eigenaren van 2e Weteringdwarsstraat 67 hebben ingestemd met deze procedure.
Toen het rapport van de taxatie in opdracht van het Schadebureau bekend was hebben ze zich ook accoord verklaard met de uitkomst en de daarop te baseren nadeelcompensatie.
Bij deze gelegenheid heeft het Schadebureau aan betrokkenen duidelijk gemaakt dat de betreffende taxatie en het daarop gebaseerde verzoek om nadeelcompensatie nog om advies moest worden voorgelegd aan de Schadecommissie. Dat advies zou samen met de eerdere taxatie worden meegewogen bij de vaststelling van de uiteindelijk uit te keren nadeelcompensatie.
De onafhankelijke schadecommissie
In de Verordening voor de nadeelcompensatie is geregeld dat de gemeente over de omvang van de vast te stellen nadelen advies vraagt aan de onafhankelijke schadecommissie.
Deze commissie beoordeelt al 8 jaar de verzoeken om nadeelcompensatie van ondernemers langs het NZL-trace. Het lijkt er op dat het Schadebureau tekort is geschoten in het aan de Schadecommissie duidelijk maken van de gevolgde procedure om in geval van verkoop van onroerende zaken het te compenseren nadeel vast te stellen. Dat lijkt te kunnen afgeleid uit de manier waarop de Schadecommissie de eerste aanvraag om nadeel bij verkoop van onroerend goed heeft aangepakt.
De Schadecommissie heeft er voor gekozen om volgens een eigen procedure de omvang van het te compenseren nadeel te taxeren. De resultaten daarvan zijn medio juli 2011 in de vorm van een concept advies aan verzoekers voorgelegd. Deze beraden zich nu op een reactie. Die reactie is niet zonder belang nu de Schadecommissie adviseert het te compenseren nadeel € 50.000 lager vast te stellen dan
uit de eerdere taxatie kon worden afgeleid, en waarover Schadebureau en verzoekers beide hebben gesteld dat deze als redelijk kan worden bestempeld.
Hoe nu verder?
De verzoekers zijn nu aan zet om hun bezwaren tegen het concept advies kenbaar te maken.
Inmiddels hebben zich meerdere eigenaren bij het Schadebureau gemeld met een verzoek om het nadeel bij verkoop van hun in het risicogebied gelegen woning gecompenseerd te krijgen.
Dat er geen overeenstemming tussen Schadebureau en Schadecommissie is over de meest wenselijke procedure heeft voor de afhandeling van de volgende aanvragen flinke bezwaren.
We gaan daar hieronder op in.
Indien de Schadecommissie persisteert bij het zelf uitvoeren van tweede taxaties en de uitkomst van het te compenseren nadeel is lager dan die uit de eerdere taxatie in opdracht van het Schadebureau, dan kan verwacht worden dat verzoekers zich op die eerste taxatie zullen beroepen.
Men kan zich afvragen welke ruimte het bevoegde bestuursorgaan dan nog heeft om het advies van de Schadecommissie over te nemen. Verwacht kan immers worden dat betrokkenen een lagere beschikking in procedures van bezwaar en beroep bij de bestuursrechter zullen aanvechten. De geschillen hebben al snel een inzet van tienduizenden euro’s.
Men zal zich realiseren dat de verzoekers in dat geval een serie sterke argumenten hebben die voor hun opvatting pleiten. We noemen er hier enkele.
De opdracht tot de taxatie waarop men zich beroept kwam van het Schadebureau van de gemeente. Die heeft ook de uitgangspunten voor de taxatie vastgesteld. Over die uitgangspunten en de procedure was overeenstemming tussen de gemeente en verzoekers.
Beide partijen hebben naar elkaar uitgesproken dat men de uitkomsten ( de omvang van de nadeelcompensatie) als redelijk beoordeelt. Daarna is er een in de procedure verplicht orgaan dat op basis van eigen afwegingen tot een lagere compensatie adviseert. Het gaat er dan om welke taxatie wordt gevolgd. Tegen die van de Schadecommissie pleit dat deze is uitgevoerd door een niet in Amsterdam actieve makelaar/taxateur (lid van de Schadecommissie) die geen of maar beperkte kennis heeft van de lokale marktsituatie in Amsterdam. Die moet dan wel bijzonder overtuigende argumenten aanvoeren waarom de eigen taxatie beter is dan die van een wel lokaal bevoegde deskundige.
De conclusie moet luiden dat de Schadecommissie het gemeentebestuur van Amsterdam geen dienst bewijst indien met voortgaat op de nu gekozen weg. Door zich niets aan te trekken van eerdere taxaties en een eigen procedure te volgen, zadelt men het tot toekenning van de nadeelcompensatie bevoegde bestuursorgaan op met tegenstrijdige adviezen. De keuzevrijheid is daarbij uiterst beperkt. Het lijkt bijna onvermijdelijk dat men een lager advies van de Schadecommissie naast zich neer zal moeten leggen.
Hoe kan het beter?
Hoe onafhankelijk de Schadecommissie ook wenst te opereren men zal de commissie met het Schadebureau en met het bevoegde bestuursorgaan afspraken moeten maken over de te volgen procedure. Die afspraken moeten er toe leiden dat het bevoegde bestuursorgaan goed afgewogen besluiten kan nemen over de redelijkheid van de toe te kennen nadeelcompensatie.
Er dienen zich twee oplossingsrichtingen aan.
De eerste is de juridisch meest gebruikelijke. De verzoekers kiezen zelf hun taxateur, de gemeente doet hetzelfde. Indien de taxaties afwijken, kan een derde taxateur worden ingeschakeld. Die derde taxateur zal waarschijnlijk aan de orde komen indien het geschil over de nadeelcompensatie bij de bestuursrechter is beland.
Ook in deze procedure is geen vanzelfsprekende plaats voor een eigen taxatie door de Schadecommissie. Aan die taxatie blijft het bezwaar kleven dat die is uitgevoerd door een niet lokaal actieve vastgoeddeskundige. Men kan echter redeneren dat een vierde taxatie er ook nog wel bij kan.
Een belangrijk nadeel van de “juridische” procedure is dat er moeilijk een regie is te voeren op de wijze van taxeren. Aan welke uitgangspunten en eisen moet de fictieve taxatie voldoen?
Daarbij kan verwacht worden dat elke beschikking die lager uitpakt dan de eigen taxatie door verzoekers tot bij de bestuursrechter zal worden aangevochten. Er staat immers veel op het spel. Feitelijk laat men het uiteindelijk aan de bestuursrechter om te beoordelen welke taxatie het meest redelijk is. Langslepende, kostbare procedures zijn het waarschijnlijke gevolg van deze keus.
Zulke procedures om geschillen op te lossen heeft het gemeentebestuur op advies van de Commissie Veerman nu juist willen vermijden.
In die geest koos ook het Schadebureau voor een meer op overleg gerichte procedure. Daarin werd er naar gestreefd met verzoekers van te voren overeenstemming te krijgen over de procedure en uitgangspunten voor de taxatie. Dat leek aardig te lukken. De gebrekkige communicatie hierover met de Schadecommissie kan gerepareerd worden.
Stellen we de bruikbaarheid van de adviezen van de Schadecommissie voorop dan zou die haar aandacht beter kunnen richten op de beoordeling van de taxaties waarop de nadeelclaim is gebaseerd dan met een eigen taxatie te komen. Idealiter is er overleg met het Schadebureau waarin de Schadecommissie duidelijk maakt welke eisen zij meent dat aan de taxaties in opdracht van het Schadebureau gesteld moeten worden.
In het taxatierapport moet dan wel aangegeven worden op welke wijze de taxatie tot stand is gekomen. Welke panden of woningen in de referenties zijn gebruikt en welk gewicht aan de verschillende factoren is toegekend. Op dit punt zijn de taxatierapporten die in opdracht van het Schadebureau zijn opgesteld wel erg summier.
Nadat het taxatierapport is uitgebracht kan de Schadecommissie een oordeel worden gevraagd over de kwaliteit er van. Dat oordeel gaat dan met het advies van het Schadebureau naar het bevoegde bestuursorgaan.
Met deze procedure lijkt de autonomie van de Schadecommissie ingeperkt. Wat men op dat punt lijkt te verliezen wordt gecompenseerd door het feit dat de adviezen aan relevantie en bruikbaarheid winnen. Op een steeds terugkerende wedstrijd tussen gemeentelijke (advies)organen wiens taxatie de beste is zit niemand te wachten.
Amsterdam 25 augustus 2011/ Dirk Fuite